Funderar du över att köpa ut er gemensamma bostad, dvs hus eller bostadsrätt, i samband med separation eller skilsmässa? Eller funderar du på att bli utköpt? Så här går det till!
Har jag råd?
Jag rekommenderar alltid att göra en kartläggning över vilka olika kostnader man har i nuläget. Då ser man ganska snabbt vissa kostnader som man även kommer att ha i framtiden. Boendekostnaden kan vara ränta, amorteringar, månadsavgift (för bostadsrätt), värme, el, vatten/renhållning, försäkring mm. Bra att fundera över är även att ha en buffert för underhåll och oförutsedda utgifter, tex om diskmaskinen går sönder. Behöver man höja Bolån för att köpa ut den andre lägger man till ränta och amortering för detta.
Men man ska ju inte bara bo! Vilka andra kostnader kommer jag att ha? Får jag det att gå ihop? Vilka marginaler har jag? Har jag utrymme för att göra andra saker jag vill göra? Har jag utrymme för att spara till pension och annat? Att göra en budget för framtiden är inte alls fel – tvärtom!
Kontakta banken!
Att på ett tidigt stadium kontakta banken där man har sitt bolån är också något som jag rekommenderar. Finns det möjlighet att ta över bolånen själv? Finns det möjlighet att öka bolånen för att lösa ut den andre? Banken tittar då på vilken återbetalningsförmåga utifrån inkomsterna man har och att det är skäligt att själv kunna betala räntor och amorteringar och ha pengar kvar till annat. Det finns olika regelverk i olika banker men även regelverk från Finansinspektionen som behöver uppfyllas.
Vad är huset eller bostadsrätten värd?
När en av parterna ska ta över den gemensamma bostaden i en bodelning behöver man komma överens om ett nuvarande värde på bostaden. Detta är inte alltid helt lätt för när man säljer en bostad kan det ibland bli budgivning och priset rusa iväg. På samma sätt är det inte alltid man får det som man tycker att bostaden är värd. Ett bra sätt kan dels vara att titta på slutpris för liknande bostäder på olika bostadssajter och dels att kontakta några olika mäklare som känner till bostadsområdet bra.
Hur räknar man?
När man överlåter fastighet eller bostadsrätt i en bodelning ses det enligt lagen inte som en försäljning och det blir därför ingen reavinstskatt i samband med överlåtelsen. Det är först när den som tar över bostaden i framtiden säljer den som eventuell reavinstskatt ska betalas. Detta gäller även om det finns uppskov sedan tidigare.
- Därför räknar man först ut hur reavinstskatten skulle bli om man sålt fastigheten vid bodelningstillfället, detta kallas latent skatt.
- Därefter räknar man ut bostadens nettovärde. Med nettovärde menas bostadens värde – latent skatt – försäljningskostnader – ev befintliga bolån.
- Nettovärdet / 2 = Bodelningslikvid. Bodelningslikviden är alltså det belopp som den som överlåter sin del av bostaden ska erhålla.
Hur går överlåtelsen till?
Maken eller sambon som överlåter bostaden kan ersättas genom att denne får annat giftorättsgods eller samboegendom till samma värde eller att hen ”köps ut” av den andra maken/sambon.
I bodelningsavtalet ska själva överlåtelsen av bostaden framgå och detta ska skrivas under av parterna. Att låta en jurist titta på bodelningsavtalet innan man skriver under är alltid att rekommendera. Banken vill sedan ha bodelningsavtalet för att lägga om Bolånen, ansöka om ny lagfart och eventuellt ta ut nya pantbrev i fastigheten.
